Restauration dans un local à usage de snack : les limites du bail

Une activité exercée au-delà de la destination contractuelle du bail

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 27 mars 2025 [[Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383]] vient illustrer avec force les risques auxquels s’expose un locataire qui outrepasse les limites fixées dans son bail commercial. En l’espèce, un preneur exploitait une activité de restauration dans des locaux initialement destinés à un simple snack. La nature des plats proposés, l’ampleur des installations (cuisine équipée, salle de restauration, kiosques) et la structuration du service ont conduit les juges à constater une modification substantielle de l’activité exercée, justifiant la résiliation du bail.

Le snack n’est pas un restaurant : une différenciation essentielle

Le bail autorisait une activité de « snack ». Or, le preneur y exploitait un « snack-restaurant » proposant une cuisine française et chinoise avec des plats élaborés (poisson au gingembre, ris de veau). Cette activité dépassait manifestement les standards d’un snack – entendue comme une restauration rapide, à emporter ou sans réelle cuisine professionnelle.

Ce dépassement, sans demande d’extension de la clause de destination, constitue une violation contractuelle. La Cour a considéré que le preneur avait modifié la destination sans autorisation, commettant un manquement grave au sens de l’article [[1728 du Code civil]].

Résiliation du bail : une sanction pleinement justifiée

La Cour approuve la résiliation judiciaire du bail, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un préjudice distinct pour le bailleur. Le non-respect de la destination suffit à rompre l’équilibre contractuel. Ce faisant, elle rappelle un principe essentiel en droit des baux commerciaux : la destination des lieux détermine le cadre d’exploitation du preneur. Tout dépassement, même progressif ou opéré de bonne foi, peut justifier la rupture du contrat.

Conseils aux bailleurs pour éviter les litiges futurs

Face à la multiplication des concepts hybrides mêlant restauration rapide et service traditionnel, les bailleurs doivent sécuriser leurs baux.

Recommandations pratiques :

• Prévoir une clause de destination précise et limitée, avec des exemples d’activités autorisées.

• Interdire expressément toute modification de l’activité sans accord écrit préalable.

• Mettre en place une clause résolutoire automatique en cas de manquement à la destination.

• Effectuer des visites régulières pour s’assurer du respect de l’exploitation autorisée.

L’exploitation d’un restaurant dans un local loué pour un snack, sans modification préalable du bail, constitue un changement de destination prohibé. L’arrêt du 27 mars 2025 rappelle que la cohérence entre l’activité exercée et la clause de destination est au cœur de la sécurité contractuelle. Bailleurs comme preneurs doivent en tirer toutes les conséquences, tant dans la rédaction initiale du bail que dans son exécution quotidienne.

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