Maître Eric Surzur, avocat en droit immobilier, présente l'ANADIC
Bonjour Maître Eric Surzur, tout d’abord, pourriez-vous vous présenter pour nos lecteurs ?
Bonjour ! Disons qu’une certaine expérience et la chance d’avoir eu plusieurs vies m’ont appris à rapidement analyser une situation et réagir vite ; c’est un atout important dans la profession d’Avocat car nous devons appréhender et tenir compte de multiples aspects des dossiers : le facteur humain bien sûr, mais aussi les devis, les contrats, les assurances, les garanties, les carences ou les failles des adversaires.
Et puis avant tout, je suis passionné par le Droit de la construction. Peut-être aussi parce que cela me permet de venir en aide aux gens qui ont des difficultés. Fils de médecin, vous savez, on n’en sort pas indemne si je puis dire ! Un Avocat soigne aussi à sa façon et, croyez-moi, voir des gens retrouver le sourire en même temps qu’une maison ou des locaux réparés, cela fait du bien !
Pourriez-vous nous présenter l’ANADIC ?
L’ANADIC est une association du type loi du 1er juillet 1901. C’est le réseau national qui regroupe les Avocats qui consacrent leur activité au Droit immobilier ; cela recouvre le Droit de la construction mais aussi le Droit de la copropriété ou le Droit de l’urbanisme, par exemple. La construction représente toutefois la majorité des dossiers que nous traitons ; les Avocats membres de notre réseau sont très expérimentés dans ces matières et astreints à des formations professionnelles tout au long de l’année.
Pourriez-vous nous expliquer la raison de la création de ce réseau national ?
Votre question est intéressante : c’est LA question…
Quand vous cherchez un Avocat, que faites-vous ? Vous interrogez des connaissances qui ont divorcé, eu un problème de voisinage ou autre. Et dans la plupart des cas vous vous fiez à la recommandation qui vous est faite. C’est à notre sens une erreur qui peut mener à des déconvenues : tel Avocat qui a été parfait pour un divorce n’est peut-être pas celui qu’il faut choisir pour des problèmes structurels touchant votre maison ou un problème de désamiantage dans des locaux industriels de 3 000 m² !
Nous avons pris la décision de créer notre réseau national d’Avocats après qu’un client nous ait avoué qu’il avait choisi son précédent Avocat sur la recommandation de…son coiffeur. Son dossier était très mal parti, sa maison risquait de ne jamais être sauvée et il avait déjà perdu beaucoup d’argent. L’Avocat de l’ANADIC qui a repris le dossier en mains a pu obtenir une seconde expertise judiciaire puis des sommes conséquentes pour les travaux et des dommages et intérêts pour le client.
Permettre aux gens de ne plus choisir un avocat au hasard, voilà notre mission.
Quel est le profil des Avocats faisant partie de l’ANADIC ?
Notre association regroupe des Avocats répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain et dans les DOM-TOM. Ce sont des Avocats qui se consacrent exclusivement au Droit de la construction, qu’ils soient spécialistes ou non nous les connaissons tous personnellement et apprécions leurs compétences professionnelles et leurs qualités humaines. Nous privilégions des Cabinets de taille moyenne afin qu’il y ait toujours un lien direct et facile client-Avocat.
A quel public s’adresse l’ANADIC ?
Nous constatons que le public est large : par exemple des particuliers ou des constructeurs qui rencontrent des difficultés dans le cadre de la mise en œuvre des garanties légales.
En réalité, particuliers, maîtres d’ouvrage ou maîtres d’œuvre, chefs d’entreprise, artisans, bailleurs, syndics de copropriété, copropriétaires : notre réseau est constitué d’Avocats qui maîtrisent ces dossiers. Notre rôle est de porter un premier diagnostic et d’orienter ensuite les gens qui font appel à nous.
Quels types de dossiers prennent en charge les Avocats en immobilier et en droit de la construction ?
Le sujet est aussi vaste que les difficultés liées à l’immobilier sont nombreuses !
Voici quelques dossiers types : un particulier fait construire une maison ou une extension et découvre plus ou moins rapidement qu’elle est atteinte de fissures en façade, d’infiltrations ou d’affaissement des sols. Les fissures sont parfois impressionnantes...
Un couple a acheté une maison dont le carrelage du rez-de-chaussée « sonne creux ». L’expertise judiciaire révèle que la maison – en ossature bois… – est contaminée par la mérule. Le vendeur le savait, bien entendu mais l’a caché lors de la vente : dol, annulation de la vente….Une catastrophe pour le vendeur qui devra reprendre la maison et restituer le prix perçu mais le jeune couple va enfin pouvoir tourner la page et s’installer confortablement ailleurs.
Une maison construite en partie sur pilotis en raison de la forte pente du terrain se casse progressivement et de façon inquiétante : l’expertise révèle qu’un pilier n’est pas ancré sur la roche mais dans du limon aux capacités de portance très insuffisantes… pas d’étude de sol, négligence de l’entreprise.
Dans une copropriété, l’état descriptif n’est plus à jour et les charges ne correspondent plus à la réalité : certains paient trop, d’autres pas assez. Ou bien le copropriétaire du rez-de-chaussée prend des libertés et veut construire une terrasse à 2 mètres des fenêtres de ses voisins. Les difficultés liées aux copropriétés sont multiples car l’intérêt collectif des copropriétaires est une notion mal partagée…
Les ventes dans lesquelles nous rencontrons des vices cachés sont aussi très nombreuses : pompes et puisard dissimulés, monte-charge saboté…etc. Les vendeurs ont de l’imagination mais nous sommes très vigilants et avec l’expérience il est difficile de nous tromper. Nous devons souvent faire un méticuleux travail d’enquête qui apporte beaucoup au dossier.
Les problèmes liés aux argiles sont parmi les plus préoccupants : peu de gens le savent mais les cartes du Bureau de Recherche Géologique et Minière - le fameux BRGM - ne reflètent que les problèmes déjà découverts et les sinistres enregistrés, pas la réalité du terrain. On peut donc « tomber » sur des argiles alors que les cartes évoquent un risque « faible à nul ». Une maison peut être gravement endommagée par les sols argileux. Il faut parfois envisager la démolition-reconstruction si des argiles gonflantes (smectites) sont découvertes los de l’étude de sol menée dans le cadre de l’expertise judiciaire.
Pour ma part, ces problèmes des pathologies des bâtiments liées à la nature argileuse des sols me passionnent. Nous travaillons d’ailleurs en collaboration avec l’INSTITUT NATIONAL DES SCIENCES APPLIQUEES mais aussi d’autres laboratoires, ce qui nous permet d’avoir une connaissance exacte des sols litigieux et d’obtenir des rapports d’expertise les plus favorables possibles pour nos clients. C’est très important car le juge suit souvent les conclusions de l’expert judiciaire.
La collection d’échantillons des sols français que recueille l’ANADIC s’élargit chaque semaine, comme vous pouvez le voir derrière vous.
Enfin, la force d’un réseau réside dans les compétences partagées : certains de nos membres Avocats ont aussi le goût des sciences et maîtrisent les questions liées aux résistances des matériaux ou les calculs de charge, par exemple, ce qui n’est pas si mystérieux lorsqu’on s’y penche sérieusement. Et nous avons toujours des experts-conseils qui nous assistent si nécessaire, bien sûr.
Selon vous quels sont aujourd’hui les pires désordres en construction auxquels peuvent être confrontés les particuliers ?
Les dossiers les plus préoccupants sont ceux dans lesquels les sols s’affaissent : soit en raison de la présence d’argiles, soit du fait de terrassements mal réalisés (remblais trop meubles) ce qui est souvent le cas dans les lotissements quand les terres des voies d’accès sont déposées dans les parcelles. De grands arbres situés trop près d’une construction sont aussi une réelle menace : un chêne adulte absorbe environ 400 à 600 litres d’eau par jour : le drainage des terres qui en résulte peut créer des affaissements des sols absolument catastrophiques.
Quant aux argiles, elles se classent en trois catégories : les Chlorites, les Illites et les Smectites. Les smectites, dites « argiles gonflantes » sont extrêmement dangereuses car elles exercent sur les fondations des pressions 17 fois plus importantes que les argiles classiques, déjà dangereuses. Les maisons se fracturent sous les yeux des propriétaires. Nous avons déjà vu une cloison en brique et plâtre se fendre soudainement en biais, du sol au plafond. Les dalles et murs extérieurs souffrent évidemment énormément : fractures en escalier, fissures structurelles, affaissements… L’intervention d’un Avocat est requise, une expertise judiciaire indispensable, des fondations spéciales à prévoir, quand ce n’est pas une démolition reconstruction complète… La procédure au fond devant le Tribunal de grande instance permet toujours d’indemniser les propriétaires.
Que peuvent apporter les avocats de l’ANADIC aux professionnels ?
Les professionnels de la construction sont des acteurs très exposés : ils sont parfois confrontés à des difficultés avec leurs sous-traitants ou leurs fournisseurs. Tout un camion de vitrages livrés aux mauvaises cotes, cela n’arrive pas qu’aux autres… Ils sont aussi souvent assignés par des maîtres d’ouvrages qui font état de malfaçons ou de violations des règles de l’art.
Le grand public ne le sait pas mais la construction – en tous cas en France mais ce n’est pas le cas en Grande Bretagne, par exemple – est extrêmement réglementée. C’est une sécurité pour les maîtres d’ouvrage mais aussi une source de litiges pour les professionnels. Les fameux DTU - pour Documents Techniques Unifiés - issus des normes françaises sont très rigoureux et réglementent tous les domaines de la construction : édification des murs, pose des baies vitrées, réalisation des terrassements, des fondations, chaînages verticaux, taille des marches de piscines, étanchéité des terrasses ou des toitures plates, diamètre des ventilations en fonction de la surface des vides sanitaires, techniques de pose des systèmes d’isolation thermique par l’extérieur, dimension des places de parking, qualité de l’isolation phonique des habitations… la liste est infinie !
Les professionnels de la construction qui connaissent et maîtrisent ce corpus de règles ne sont pas légion. Les litiges sont donc nombreux et les entreprises ou les artisans qui ont besoin de faire appel à un Avocat sont nombreux chaque jour. Et dans ces domaines, attention aux délais légaux à respecter !
Depuis peu, les Avocats ont la possibilité d’exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières, quels sont leurs atouts sur ce secteur d’activité ?
Effectivement, depuis 2009 les Avocats peuvent avoir une activité de mandataire en transactions immobilières. C’est un grand progrès pour tous car l’Avocat peut sécuriser la transaction à toutes les étapes avant la signature chez le Notaire dont l’intervention reste évidemment obligatoire.
En pratique, l’Avocat mandataire en transactions immobilières peut vous proposer un certain nombre de biens pour lesquels il est mandaté par le vendeur pour trouver un acquéreur. Il peut donc mener des négociations en toute sécurité car il engage sa responsabilité professionnelle de Conseil.
Il peut aussi se charger, auprès de tous les autres Avocats, de trouver le bien que vous recherchez : terrain, logement, locaux commerciaux ou industriels, en vente ou en location par exemple.
Parce qu’il est soumis à des règles déontologiques sans équivalent et qu’il ne peut représenter qu’une seule partie, l’Avocat mandataire en transactions immobilières est le mieux placé pour défendre les intérêts de son client : c’est une situation unique qui apporte vraiment une sécurité totale à tout acquéreur ou vendeur désireux de sécuriser au maximum la transaction qu’il envisage.
Les honoraires de l’Avocat sont bien sûr clairement fixés à l’ouverture du dossier via une convention d’honoraires tout à fait classique comme en font tous les Avocats de l’ANADIC.
Si nos lecteurs souhaitent en savoir plus sur l’ANADIC ou vous contacter comment s’y prennent-ils ?
Il leur suffit de se rendre sur la page « contact » de notre site www.anadic.fr et remplir le formulaire ou de nous appeler au 01 8554 0707 : un Avocat prendra leur appel et, après un premier diagnostic, il les orientera vers l’Avocat de l’ANADIC compétent et proche de chez eux qui prendra en charge leur dossier.
L’ANADIC elle-même ne facture évidemment aucun frais puisqu’elle ne fait qu’écouter, diagnostiquer et orienter vers les Avocats de son réseau.
Merci Maître, nous vous remercions pour le temps que vous nous avez accordé.
Merci à vous !
Pour en savoir plus sur l'ANADIC et Maître Eric Surzur :
Site Internet du cabinet Alience Avocats
Profil must-av de Maître Eric Surzur