Bail commercial : Préemption du locataire et frais d’agence

Le cabinet FBA de Me Fouad BARBOUCH, avocat au Barreau de Paris, vous informe sur la jurisprudence en matière de Baux Commerciaux et de fonds de commerce. Le présent article concerne la question du droit de préemption du locataire d'un bail commercial et la nécessité ou non pour lui de régler les frais d'agence en présence d'une clause de préférence contractuelle.

Introduction par la loi Pinel du droit de préemption du locataire commercial

La loi Pinel du 18 Juin 2014 a instauré un droit de préemption au profit du locataire commercial.

Depuis cette date de nombreux commerçants, locataires d'un bail commercial se sont vu proposer par leur bailleur l'acquisition du local commercial loué.

Multiplication des clauses de préférence dans les contrats

Cette législation a poussé les propriétaires et locataires de baux commerciaux à insérer très souvent dans les contrats des clauses de préférence au profit du locataire en cas de décision de vente du local commercial par le propriétaire des murs.

Le Cabinet Barbouch, avocat et mandataire en transactions immobilières, a d'ailleurs accompagné plusieurs de ses clients dans l'acquisition de leurs commerces grâce à ce nouveau dispositif de droit de préférence au profit du locataire commercial.

Le locataire doit il payer les frais d'agences ?

Dans le cadre de ces acquisitions, locataires, propriétaires et leurs conseils ont du faire face à plusieurs problématiques juridiques nouvelles.

Ainsi de nombreux professionnels se sont interrogés sur la nécessité pour le locataire exerçant son droit de préemption issu de son contrat de bail commercial de régler les frais d'agences de l'agent immobilier auquel avait eu recours le propriétaire pour commercialiser son bien immobilier.

En d'autres termes, un locataire d’un bail commercial, doit-il régler les frais de l’agence immobilière dans le cas d’une acquisition des murs de son commerce grâce au mécanisme d’une clause de préférence prévue au contrat de bail ?

La Cour de Cassation dans un arrêt récent du 28 Septembre 2022 a eu aborder cette question.

Le prix de vente avait été notifié "frais d’agence inclus"

Dans cette affaire, le propriétaire avait respecté la clause contractuelle de préférence en notifiant l'offre de vente aux clauses et conditions acceptées par le candidat acquéreur, à savoir un prix augmenté des honoraires de l'agent immobilier. Il tenait donc à ce que le locataire de son bail commercial règle les frais d’agences inclus dans le prix notifié s'il souhaitait exercer son droit de préférence.

Le Bailleur estimait que la clause de préférence contractuelle qui prévoyait le droit de préemption du locataire du bail commercial lui imposait de régler les frais d'agence.

Les dirigeants de la société locataire quant eux estimaient que dans cette acquisition, il n’y avait pas eu d’intermédiation de l’agence immobilière et que leur société n’était pas tenue au paiement des frais d’agences mais uniquement au prix de vente du local commercial déduction faite de la commission de l'agent immobilier.

La Société locataire après avoir accepté l'offre du propriétaire, à l'exception des honoraires de l'agence,  avait assigné son propriétaire en constatation de la vente du bien immobilier à son profit.

Le propriétaire a contesté cette argumentation et estimait également qu'avec le refus du locataire de régler la totalité du prix notifié, il n’y avait pas eu d’accord sur la chose et sur le prix et donc pas de vente et que le locataire n'avait donc pas exercé son droit de préemption.

La Cour de Cassation donne raison à la Cour d'Appel dont l'arrêt avait estimé que compte tenu de la clause contractuelle, le locataire du bail commercial exerçant sont droit de préemption devait régler les frais d’agence

La Cour de Cassation vient donc confirmer l’arrêt de la Cour d’Appel et l'appréciation souveraine des juges du fonds qui avaient estimé en l’espèce que le locataire ne pouvait prétendre, compte tenu de la rédaction de la clause de préférence ne pas être redevable des frais d’agences.

Dans cette affaire les conséquences pour le locataire sont importantes puisque que compte tenu de son refus, il n’y avait pas eu d’accord sur la chose et sur le prix et donc pas de vente et que par conséquent Il n’avait pas exercé son droit de préemption en application de la clause de préférence contractuelle et que le Bailleur pouvait reprendre sa liberté de vendre au tiers intéressé.

Dans cette affaire, la solution n’est donc pas la même que celle retenue par la Cour de Cassation pour le droit de préemption légal. En effet la Cour de Cassation avait estimé dans un arrêt du 28 juin 2018 que le propriétaire des murs qui a envisage de vendre son local commercial, en application du droit de préemption légal du locataire commercial, devait préalablement notifier à son locataire une offre de vente qui ne pouvait inclure des honoraires de négociation.

Le Cabinet Barbouch , avocat, mandataire en transaction immobilière est à votre disposition pour vous apporter de plus amples renseignements en matière de baux commerciaux, de fonds de commerce et de transaction immobilières.

Paris, le 2 Novembre 2022